據(jù)深圳市住建局?jǐn)?shù)據(jù)，2021年前6個(gè)月全市一手住宅共計(jì)成交26410套，較去年同期的16727套成交量同比上漲57.8%。

相反，上半年深圳全市二手房網(wǎng)簽套數(shù)30505套(含自助)，同比下滑48.0%。

6月單月看，深圳全市二手房網(wǎng)簽3216套，較去年6月的13492套同比下滑幅度達(dá)到76.2%，網(wǎng)簽量呈現(xiàn)出罕見(jiàn)的“五連跌”;深圳二手房過(guò)戶2575套，環(huán)比下跌14%，同比下跌75%。

樓市調(diào)控壓低市場(chǎng)預(yù)期

樓市調(diào)控持續(xù)加碼，或是深圳二手房成交量“五連降”的關(guān)鍵原因。

其中，“指導(dǎo)價(jià)”新政亦是造成深圳新房與二手方銷售形成巨大反差的主要因素。2月8日，深圳住建局發(fā)布《關(guān)于建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知》，目的是建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，落實(shí)“房住不炒”定位。

2月25日，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)轉(zhuǎn)發(fā)通知，要求通過(guò)開(kāi)展專項(xiàng)檢查行動(dòng)，嚴(yán)厲查處房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)二手住房掛牌價(jià)格超出成交參考價(jià)格的行為，引導(dǎo)理性交易，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

5月6日，建設(shè)銀行深圳市分行再下發(fā)通知，分別上調(diào)首套、二套房貸利率15BP和35BP，前者執(zhí)行LPR+45BP，相當(dāng)于5.10%，后者執(zhí)行LPR+95BP，相當(dāng)于5.60%。

在政策不斷出臺(tái)的同時(shí)，深圳收緊落戶政策并加強(qiáng)金融管管控。5月25日深圳發(fā)布通知，不再對(duì)引進(jìn)人才發(fā)放租房和生活補(bǔ)貼。

6月2日，深圳市地方金融監(jiān)管局對(duì)轄內(nèi)9家主要從事贖樓擔(dān)保業(yè)務(wù)的融資擔(dān)保公司進(jìn)行集體監(jiān)管約談，要求各融資擔(dān)保公司全面排查經(jīng)營(yíng)用途貸款擔(dān)保業(yè)務(wù)，重點(diǎn)自查涉及房地產(chǎn)“貸款擔(dān)保”或“委托貸款”相關(guān)業(yè)務(wù)。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)此表示，深圳對(duì)此類擔(dān)保公司進(jìn)行管控，其實(shí)也是把監(jiān)管對(duì)象范圍擴(kuò)大了，從傳統(tǒng)的商業(yè)銀行部門增加到融資擔(dān)保部門，真正體現(xiàn)了在金融貸款市場(chǎng)方面堵住漏洞的導(dǎo)向。

由此來(lái)看，連續(xù)的樓市調(diào)控不斷壓低市場(chǎng)預(yù)期，房地產(chǎn)野蠻生長(zhǎng)的黃金時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，深圳也早進(jìn)入競(jìng)爭(zhēng)激烈的存量房交易時(shí)代。

二手房市場(chǎng)持續(xù)低冷且分化

在充分競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境中，供求關(guān)系決定了產(chǎn)品價(jià)格與交易量，樓市不斷收緊政策，人為壓縮了市場(chǎng)需求，從而達(dá)到供大于求的效果。供大于求，伴隨著二手房成交量減少的自然是二手房?jī)r(jià)格。

樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，最近半年深圳二手房成交均價(jià)自參考價(jià)新政出臺(tái)后，環(huán)比一改以往上漲態(tài)勢(shì)，出現(xiàn)了下跌狀態(tài)，其中3月份下滑幅度最大。與此同時(shí)，價(jià)格同比也出現(xiàn)下跌。

除此之外，上半年，深圳樓市呈現(xiàn)出分化態(tài)勢(shì)。如根據(jù)深房中協(xié)中介標(biāo)準(zhǔn)指數(shù)，二手住宅網(wǎng)簽占比環(huán)比4月份再次出現(xiàn)下跌態(tài)勢(shì)，二手住宅網(wǎng)簽占比已連續(xù)四月低于80%基準(zhǔn)線。

同時(shí)，二手房住宅類各戶型網(wǎng)簽占比數(shù)據(jù)分析，小于90平方米的首次置業(yè)戶型占比持續(xù)走低，而大于144平米的改善型戶型占比則持續(xù)走高。

分區(qū)域來(lái)看，數(shù)據(jù)顯示，以龍崗為代表的東部二手房網(wǎng)簽占比持續(xù)走高，并遙遙領(lǐng)先于其他各區(qū)，而去年表現(xiàn)火爆的南山等西部地區(qū)，二手房網(wǎng)簽占比呈現(xiàn)持續(xù)下滑態(tài)勢(shì)，這一特征也與近期市場(chǎng)“西冷東熱”的態(tài)勢(shì)基本吻合。

未來(lái)走勢(shì)

有媒體統(tǒng)計(jì)，上半年我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控超過(guò)234次。

展望未來(lái)，深圳定將繼續(xù)堅(jiān)定“三穩(wěn)”的調(diào)控目標(biāo)，堅(jiān)持“房住不炒”定位。長(zhǎng)期來(lái)看，在調(diào)控政策收緊的大環(huán)境下，預(yù)期二手房市場(chǎng)終將回歸理性，帶來(lái)價(jià)格的良性發(fā)展;短期內(nèi)，低迷平穩(wěn)的市場(chǎng)行情或?qū)⒊?ldquo;新常態(tài)”。

美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹同時(shí)表示，從目前的市場(chǎng)情緒及交易走勢(shì)來(lái)看，下半年深圳二手房市場(chǎng)的交易量預(yù)期并不樂(lè)觀，而價(jià)格也有進(jìn)一步下行的可能性。政策方面，下半年有關(guān)二手房市場(chǎng)交易規(guī)則的政策有機(jī)會(huì)出臺(tái)，市場(chǎng)可能會(huì)出現(xiàn)一個(gè)適應(yīng)期，屆時(shí)交易量有機(jī)會(huì)產(chǎn)生波動(dòng)。