1月31日，新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者從多地銀行獲悉，近期已將首套房貸利率下限下調(diào)，其中不少地區(qū)已將首套房貸利率下調(diào)至最低3.8%左右。

【資料圖】

另據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，2023年新調(diào)整利率下限的城市接近20個(gè)，包括鄭州、天津、福州、沈陽、廈門等二線城市，肇慶、湛江、云浮、惠州、韶關(guān)、江門階段性取消首套房貸利率下限。

業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，隨著金融16條、實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃等一系列利好政策的落實(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)得到了進(jìn)一步的金融政策支撐。預(yù)計(jì)2023年住房信貸增速跌幅會(huì)大幅度收窄，部分城市或?qū)⒊霈F(xiàn)樓市“小陽春”。

多地首套房貸利率進(jìn)入“3時(shí)代”，最低可達(dá)3.7%

兔年伊始，1月29日鄭州打響了下調(diào)個(gè)人房貸利率的“第一槍”，并將首套房貸利率調(diào)整為3.8%。據(jù)新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者了解，繼鄭州之后，珠海、福州、廈門、沈陽、長(zhǎng)春等多地均下調(diào)了房貸利率，而天津則延長(zhǎng)了此前3.9%的最低首套房貸利率。

“我行從今天起開始執(zhí)行新的首套房貸利率?！敝楹５貐^(qū)某國(guó)有銀行信貸工作人員告訴記者，從1月31日起，該地區(qū)的首套房貸利率將下調(diào)至3.7%。沈陽地區(qū)多家銀行則表示，自2月1日起至4月1日，首套房貸利率將下調(diào)至3.9%。

在下調(diào)房貸利率的同時(shí)，多個(gè)地區(qū)還針對(duì)“沒有未結(jié)清住房貸款記錄”的購(gòu)房者的房貸利率重新定價(jià)。

福州地區(qū)多個(gè)銀行表示，福州市新發(fā)放首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率動(dòng)態(tài)調(diào)整實(shí)施細(xì)則具體內(nèi)容為，階段性下調(diào)福州市新發(fā)放首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限至5年期以上LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）下降50BP。即借款人家庭名下沒有未結(jié)清住房貸款記錄，申請(qǐng)商業(yè)性貸款購(gòu)買住房，貸款利率最低可達(dá)到3.8%。

廈門地區(qū)銀行亦表示，借款人家庭名下沒有未結(jié)清住房貸款記錄，申請(qǐng)商業(yè)性貸款購(gòu)買住房，貸款利率為最近一個(gè)月相應(yīng)期限5年期以上LPR下降50BP（即3.8%）。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在春節(jié)假期之前，唐山、麗水、太原、九江、中山等地均以將房貸利率調(diào)整至4%以下；肇慶、湛江、云浮、惠州、韶關(guān)、江門等地則已取消利率下限。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示，短期來看，符合首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制的城市有望跟進(jìn)調(diào)整，利率下限有望降至4%以下，這部分城市多為普通二線及三四線城市，一線及核心二線城市新房市場(chǎng)韌性較強(qiáng)，房?jī)r(jià)整體平穩(wěn)運(yùn)行，房貸利率或更多從加點(diǎn)數(shù)上進(jìn)行調(diào)整。

預(yù)計(jì)更多地區(qū)跟隨下調(diào)首套房貸利率，銷售端的一縷“暖陽”

1月5日人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布的《建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制》（以下簡(jiǎn)稱“動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制”）中指出，評(píng)估期內(nèi)新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)三個(gè)月均下降的城市，階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)局公布的《70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格》計(jì)算，自去年9月至11月三個(gè)月中，共有38個(gè)城市符合上述要求。而此次下調(diào)首套房貸利率的城市，大多在這38城名單之中。

諸葛找房分析認(rèn)為，下調(diào)首套房貸利率，一方面可以降低購(gòu)房者成本，減輕還貸壓力，對(duì)提振購(gòu)房積極性有著積極意義；另一方面，在傳統(tǒng)樓市小陽春即將到來的時(shí)間節(jié)點(diǎn)密集下調(diào)房貸利率，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言意義重大，當(dāng)前來看，市場(chǎng)成交端尚未明顯回暖，根據(jù)春節(jié)假期成交數(shù)據(jù)，多城成交數(shù)據(jù)不甚理想，此時(shí)降低房貸利率對(duì)于銷售端來說是一縷“暖陽”。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，未來還會(huì)有更多的地區(qū)跟進(jìn)下調(diào)房貸利率。他認(rèn)為，各地政策需要快馬加鞭出臺(tái)。當(dāng)前各地經(jīng)濟(jì)提振一號(hào)文都把提振住房消費(fèi)作為一項(xiàng)重要的工作去抓。對(duì)于其他城市來說，尤其是哈爾濱、蘭州、南寧、石家莊等二線城市，均需要下調(diào)首套房貸利率，為2月份房地產(chǎn)市場(chǎng)開好局創(chuàng)造條件，也為所在省份其他城市政策放松樹立標(biāo)桿。

光大銀行金融市場(chǎng)部宏觀研究員周茂華亦表示，從目前國(guó)內(nèi)三四線等城市樓市復(fù)蘇相對(duì)滯后看，不排除后續(xù)仍有一些城市根據(jù)市場(chǎng)供求靈活調(diào)節(jié)房貸利率，降低居民剛需購(gòu)房成本，提振市場(chǎng)需求，促進(jìn)區(qū)域城市樓市加快恢復(fù)正軌。

此外，如何調(diào)整還需看各地房地產(chǎn)市場(chǎng)的具體情況。下調(diào)房貸利率的城市名單并非一成不變。根據(jù)《動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制》，新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。這意味著一些城市如果房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了回暖，超低利率的房貸政策將停止。

房地產(chǎn)市場(chǎng)能否企穩(wěn)回升？分析：全國(guó)市場(chǎng)最早或于二季度企穩(wěn)

越來越多的監(jiān)管政策正在落地。據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年全年累積全國(guó)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策超過1120次。市場(chǎng)各種房貸利率降低，稅費(fèi)降低等政策不斷出臺(tái)。

在各項(xiàng)政策的支持之下，房地產(chǎn)市場(chǎng)能否在今年企穩(wěn)回升？陳文靜認(rèn)為，隨著供需兩端政策繼續(xù)加快落實(shí)，一二線城市住房需求旺盛，有望率先迎來市場(chǎng)復(fù)蘇。樓市“小陽春”或?qū)⒃谏贁?shù)城市出現(xiàn)，但對(duì)于大部分城市而言，經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及房?jī)r(jià)預(yù)期仍較弱，市場(chǎng)修復(fù)需要更長(zhǎng)時(shí)間。若政策執(zhí)行到位，全國(guó)市場(chǎng)最早或?qū)⒂诙径绕蠓€(wěn)。

植信研究院首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平亦認(rèn)為，資金邊際改善促進(jìn)房企投資信心恢復(fù)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，年內(nèi)國(guó)有大行和股份制銀行與房企累計(jì)簽署意向性授信協(xié)議規(guī)模超過4萬億，對(duì)后續(xù)信貸投放提供了更多便利。

連平預(yù)計(jì)，到今年二季度中下旬，銷售觸底反彈及政策落地效果進(jìn)一步顯現(xiàn)，頭部房企現(xiàn)金流有望回升至相對(duì)平衡階段；下半年，房屋竣工和庫(kù)存去化能力增強(qiáng)，預(yù)計(jì)有更多房企的現(xiàn)金流及融資環(huán)境出現(xiàn)好轉(zhuǎn)；到四季度，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體信心有望加快修復(fù)，房企償債壓力也相對(duì)減弱，房企經(jīng)營(yíng)性收入和融資性投入增加，投資性支出意愿將有所上升。

此外，周茂華也表示，國(guó)內(nèi)樓市復(fù)蘇已經(jīng)啟動(dòng)，一二線熱點(diǎn)城市逐步在回暖，但目前復(fù)蘇”擴(kuò)散“速度相對(duì)慢一些，但隨著國(guó)內(nèi)就業(yè)和收入改善，居民信心回暖，加之國(guó)內(nèi)穩(wěn)房地產(chǎn)措施力度空前，此前受壓抑需求逐步恢復(fù)，樓市復(fù)蘇趨勢(shì)確定。