“公募REITs是通過證券化方式將具有持續(xù)穩(wěn)定收益的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)化為可上市交易、流動性高的資產(chǎn)支持證券，在全球金融市場中是和股票、債券并列的大類成熟金融產(chǎn)品?！睋?jù)賈文勤的介紹，2021年6月21日，9只基礎(chǔ)設(shè)施REITs上市交易，標(biāo)志著公募REITs正式落地。截至目前，已有11只基礎(chǔ)設(shè)施REITs在證券交易所公開發(fā)行上市。已上市項目涵蓋產(chǎn)業(yè)園區(qū)、高速公路、倉儲物流、污水處理、生物質(zhì)發(fā)電等多種資產(chǎn)類型，合計募集資金364億元，重點用于科技創(chuàng)新、綠色發(fā)展和民生補(bǔ)短板領(lǐng)域?！爱a(chǎn)品上市后，整體運(yùn)行平穩(wěn)，體現(xiàn)了中等收益、中等風(fēng)險和可預(yù)期性相對較強(qiáng)的產(chǎn)品特征，示范作用良好。”她評價道。

相較于國際主流REITs，賈文勤指出，試點階段采用的“公募基金+ABS”模式是現(xiàn)行法律法規(guī)框架下相對可行的方案，但參與主體較多，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、法律關(guān)系較為復(fù)雜，各方職責(zé)界定和協(xié)調(diào)難度較大。因此，旨在重點解決“產(chǎn)品的法律定位”“產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)優(yōu)化”“產(chǎn)融結(jié)合內(nèi)生性”以及“法律責(zé)任全覆蓋”四方面問題的REITs專項立法工作，需要被擺上案頭。

首先，關(guān)于產(chǎn)品的法律定位問題。據(jù)賈文勤的具體介紹，在境外市場，無論采用何種法律形式，一般都是將REITs作為證券進(jìn)行監(jiān)管，上位法均為證券投資相關(guān)法律，發(fā)行與交易均應(yīng)遵循證券法的基本原則。因此，境內(nèi)REITs的證券法律性質(zhì)亟須得到立法確認(rèn)，應(yīng)依托《證券法》推動專門立法，系統(tǒng)構(gòu)建符合REITs特點的發(fā)行、上市、交易、信息披露等制度安排。

其次，產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)優(yōu)化問題。試點期間，限于當(dāng)前法律環(huán)境，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)較為復(fù)雜，不利于REITs的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展及投資者合法權(quán)益保護(hù)。“長遠(yuǎn)看，以結(jié)構(gòu)優(yōu)化為導(dǎo)向的立法路徑勢在必行，以此減少基礎(chǔ)設(shè)施REITs運(yùn)行的一系列問題，如降低多重委托代理關(guān)系、減少代理成本、明晰REITs管理人的權(quán)責(zé)邊界、降低監(jiān)管成本等?！辟Z文勤舉例說道。

再次，產(chǎn)融結(jié)合內(nèi)生性問題。“REITs作為一種典型的‘產(chǎn)融結(jié)合’工具，天然地需要管理人將基礎(chǔ)設(shè)施等不動產(chǎn)行業(yè)的專業(yè)運(yùn)營能力與金融產(chǎn)品的資本運(yùn)作能力進(jìn)行有機(jī)結(jié)合。長期看，需要破除制約產(chǎn)業(yè)端與金融端能力有機(jī)整合的制度障礙。參照境外經(jīng)驗，應(yīng)允許具備完整能力體系的REITs管理人申請REITs專項業(yè)務(wù)牌照，鼓勵原始權(quán)益人在既有產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢的基礎(chǔ)上，融合金融端的運(yùn)營管理能力，成立專業(yè)的REITs管理公司?！彼M(jìn)一步解釋。

而關(guān)于法律責(zé)任全覆蓋問題。隨著REITs市場由初創(chuàng)到成熟階段的發(fā)展，在賈文勤看來，也是需要不斷完善產(chǎn)品相關(guān)監(jiān)管制度，推動實現(xiàn)業(yè)務(wù)全主體、全流程法律責(zé)任的全覆蓋。

為了更好發(fā)揮公募REITs的積極作用和功能，賈文勤建議，由中國證監(jiān)會牽頭，總結(jié)試點工作經(jīng)驗，借鑒國際成熟做法，以公募契約型REITs為重點，制定REITs業(yè)務(wù)管理辦法，優(yōu)化基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品設(shè)計，簡化交易結(jié)構(gòu)，健全監(jiān)督管理制度，筑牢風(fēng)險防范底線，系統(tǒng)構(gòu)建符合REITs發(fā)展規(guī)律的規(guī)則體系，推動REITs市場持續(xù)發(fā)展壯大，服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。